Thursday, October 28, 2004
Texte complet de l'arrêt tant FR que NL
Numéro : JC001L1_1 Date : 2000-01-21 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : MARCHAL Rapporteur : VERHEYDEN Min. Public : PIRETNuméro de rôle : C960313F
LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Fin (congé. Renouvellement. Etc). - Vente d'un bien loué. - Préavis de l'acquéreur. - Point de départ. - Art. 12, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.
Sommaire
Lorsque le compromis de vente d'un immeuble donné en location prévoit que le transfert de propriété sera suspendu jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le délai endéans lequel l'acquéreur peut donner préavis d'expulsion au preneur ne prend cours qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive n'affecte pas l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend.
LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 16 avril 1996 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 12 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, 1168, 1181, 1185, 1582, 1584 et 1589 du Code civil, en ce que le jugement attaqué décide que le congé a été notifié par les défendeurs dans les délais légaux, que l'appel des demandeurs n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des dommages et intérêts aux demandeurs, au motif "qu'il semble (...) que postérieurement les défendeurs et la brasserie se soient mis d'accord pour concrétiser cette vente; que cela ressort : - des exemplaires des documents intitulés 'engagement d'achat', non datés, mais signés par la brasserie le 24 juillet 1991 (...); - du versement d'une somme de 375.000 francs par les défendeurs à titre d'acompte;(...) qu'à ce moment, les défendeurs et la société propriétaire étaient d'accord sur la chose et sur le prix; que le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique; que cela ressort, d'une part, du contenu du document non daté et signé entre les défendeurs et la brasserie qui dispose que la vente est faite sous la condition suspensive de la signature de l'acte authentique; que ce dernier document daté du 16 décembre 1991 dispose que les acquéreurs auront la propriété à partir de cette dernière date;(...) que cela confirme que le transfert de propriété n'a pas eu lieu antérieurement", alors que l'acquéreur ne peut, aux termes de l'article 12 de la loi du 30 avril 1951, à peine de déchéance, expulser le preneur d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial que moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition; que le point de départ du délai de trois mois est l'acquisition de l'immeuble loué; que, pour l'application de cette disposition, il y a acquisition lorsque le compromis de vente est signé, indépendamment du fait que le transfert de propriété de l'immeuble est différé ou que le compromis est conclu sous une condition suspensive; que le fait que le transfert de propriété soit différé implique un terme qui n'affecte pas l'existence de la vente; que la stipulation d'une condition suspensive n'affecte pas davantage l'existence de la convention, seule l'exécution de l'obligation contractée sous cette condition étant suspendue; qu'en l'espèce, il ressort des constatations du jugement attaqué que le compromis de vente a été signé le 24 juillet 1991; que, de même, il ressort des constatations du jugement rendu dans la même cause le 14 septembre 1993 que les défendeurs ont notifié congé aux demandeurs par lettres recommandées postées le 17 janvier 1992;d'où il suit que le jugement attaqué, par les motifs qu'il contient reproduits ci-dessus, ne décide pas légalement que le congé a été notifié aux demandeurs dans le délai légal de trois mois ni, partant, que leur appel n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'examiner leur demande en dommages et intérêts : Attendu que le jugement attaqué considère sans être critiqué que, si les défendeurs et la société dont ils ont acquis le bien étaient d'accord sur la chose et le prix depuis le 24 juillet 1991, "le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique", "la vente (ayant été) faite sous la condition suspensive de la signature de (cet) acte"; Attendu que, d'une part, les juges d'appel n'ont pas décidé que le transfert de propriété aurait été différé en vertu d'un terme; Attendu que, d'autre part, à la différence du terme, la condition suspensive se caractérise par l'incertitude de l'événement dont elle dépend; Que, bien qu'elle n'affecte pas l'existence de la convention, la condition a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en est assortie; Que, dès lors, le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend; Attendu qu'en considérant que le délai prescrit à l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'a pris cours qu'à la passation de l'acte authentique, soit le 16 décembre 1991, au motif que le transfert de propriété a été différé jusqu'à cette date par l'effet d'une condition suspensive, le jugement attaqué justifie légalement sa décision que le congé donné par lettre recommandée à la poste le 17 janvier 1992 a été notifié aux demandeurs dans ce délai; Que le moyen ne peut être accueilli; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi; Condamne les demandeurs aux dépens.
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Numéro : RC001L1_1 Date : 2000-01-21 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : MARCHAL Rapporteur : VERHEYDEN Min. Public : PIRETNuméro de rôle : C960313F
HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Verkoop van een verhuurd goed. - Opzegging van de koper. - Aanvang. - Art. 12, Handelshuurwet.
Wanneer in de voorlopige koopakte betreffende een verhuurd pand bedongen wordt dat de eigendomsovergang wordt opgeschort tot de dag waarop de authentieke koopakte zal worden verleden, begint de termijn waarbinnen de koper aan de huurder opzegging kan geven pas te lopen vanaf die dag. Ofschoon een opschortende voorwaarde het bestaan van de overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, niet aantast, heeft zij de opschorting van de uitvoering van de daaruit voortvloeiende verbintenis tot gevolg, zodat degene die het recht heeft de uitvoering van de voorwaardelijke verbintenis te eisen het eraan verbonden recht niet kan uitoefenen zolang de voorwaarde niet is vervuld.
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 16 april 1996 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Doornik; Over het middel : schending van de artikelen 12 van de Handelshuurwet van 30 april 1951, 1168, 1181, 1185, 1582, 1584 en 1589 van het Burgerlijk Wetboek, doordat het bestreden vonnis beslist dat de verweerders de opzegging ter kennis hebben gebracht binnen de wettelijke termijnen, dat het hoger beroep van de eisers niet gegrond is en dat er geen schadeloosstelling dient te worden toegekend aan de eisers, op grond "dat de verweerders en de brouwerij blijkbaar (...) achteraf overeengekomen zijn om aan die koop een concrete vorm te geven; dat zulks blijkt : - uit de exemplaren van de stukken 'verbintenis tot aankoop', die niet zijn gedagtekend, maar door de brouwerij zijn ondertekend op 24 juli 1991 (...); - uit de storting van een voorschot van 375.000 frank door de verweerders; (...) dat de verweerders en de vennootschap, die eigenares was, op dat tijdstip akkoord gingen over de zaak en de prijs; dat de eigendomsovergang evenwel is opgeschort tot de dag waarop de authentieke akte zou worden ondertekend; dat zulks, enerzijds, blijkt uit de inhoud van het door de verweerders en de brouwerij opgemaakte, niet gedagtekende en ondertekende stuk waarin staat dat de koop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de authentieke akte wordt ondertekend; dat blijkens laatstgenoemd stuk dat dagtekent van 16 december 1991, de kopers eigenaar zullen worden vanaf laatstgenoemde datum; (...) dat zulks bevestigt dat de eigendomsovergang niet vroeger heeft plaatsgevonden", terwijl degene die het goed verkrijgt, luidens artikel 12 van de wet van 30 april 1951, de huurder van een in handelshuur gegeven pand, op straffe van verval, slechts mag uitzetten mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging; de termijn van drie maanden begint te lopen vanaf de verkrijging van het verhuurde pand; er voor de toepassing van die bepaling sprake is van verkrijging, wanneer de voorlopige koopakte wordt ondertekend, ook al geschiedt de eigendomsovergang pas later of wordt de voorlopige koopakte opgemaakt onder een opschortende voorwaarde; het feit dat de eigendomsovergang pas later geschiedt een termijn impliceert die het bestaan zelf van de koopovereenkomst niet aantast; het bestaan van die overeenkomst evenmin in het gedrang komt wanneer een opschortende voorwaarde wordt bedongen, daar alleen de uitvoering van de onder die voorwaarde aangegane verbintenis is opgeschort; uit de vaststellingen van het bestreden vonnis te dezen blijkt dat de voorlopige koopakte is ondertekend op 24 juli 1991; uit de vaststellingen van het in dezelfde zaak op 14 september 1993 gewezen vonnis tevens blijkt dat de verweerders hun opzegging aan de eisers ter kennis hebben gebracht bij aangetekende brieven, die op 17 januari 1992 zijn verzonden; het bestreden vonnis bijgevolg op de hierboven weergegeven gronden niet wettig beslist dat de opzegging aan de eisers ter kennis is gebracht binnen de wettelijke termijn van drie maanden en derhalve evenmin dat hun hoger beroep niet gegrond is en dat er geen gronden zijn om hun vordering tot schadeloosstelling te onderzoeken : Overwegende dat het bestreden vonnis, zonder dienaangaande te worden bekritiseerd, overweegt dat de verweerders en de vennootschap waarvan zij het goed hebben verkregen, het sedert 24 juli 1991 eens waren over de zaak en de prijs, "maar dat de eigendomsovergang was opgeschort tot de dag waarop de authentieke akte zou worden ondertekend", "daar de koopovereenkomst (was) gesloten onder de opschortende voorwaarde dat (die) akte zou worden ondertekend"; Overwegende dat, enerzijds, de appèlrechters niet hebben beslist dat de eigendomsovergang was uitgesteld ten gevolge van een termijn; Overwegende dat, anderzijds, de opschortende voorwaarde, in tegenstelling tot de termijn, wordt gekenmerkt door de onzekerheid van de gebeurtenis waarvan zij afhangt; Dat de voorwaarde, ofschoon zij het bestaan van de overeenkomst niet aantast, de opschorting van de onder die voorwaarde aangegane verbintenis tot gevolg heeft; Dat, derhalve, degene die het recht heeft de uitvoering van een voorwaardelijke verbintenis te eisen dat recht niet kan uitoefenen zolang de voorwaarde niet is vervuld; Overwegende dat het bestreden vonnis, nu het beslist dat de in artikel 12 van de Handelshuurwet van 30 april 1951 bepaalde termijn pas is ingegaan vanaf het verlijden van de authentieke akte, namelijk op 16 december 1991, op grond dat de eigendomsovergang ten gevolge van een opschortende voorwaarde tot die datum was uitgesteld, de beslissing dat de bij ter post aangetekende brief op 17 januari 1992 gedane opzegging aan de eisers ter kennis is gebracht binnen die termijn, naar recht verantwoordt; Dat het middel niet kan worden aangenomen; OM DIE REDENEN, Verwerpt de voorziening; Veroordeelt de eisers in de kosten.
LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Fin (congé. Renouvellement. Etc). - Vente d'un bien loué. - Préavis de l'acquéreur. - Point de départ. - Art. 12, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.
Sommaire
Lorsque le compromis de vente d'un immeuble donné en location prévoit que le transfert de propriété sera suspendu jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le délai endéans lequel l'acquéreur peut donner préavis d'expulsion au preneur ne prend cours qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive n'affecte pas l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend.
LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 16 avril 1996 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 12 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, 1168, 1181, 1185, 1582, 1584 et 1589 du Code civil, en ce que le jugement attaqué décide que le congé a été notifié par les défendeurs dans les délais légaux, que l'appel des demandeurs n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des dommages et intérêts aux demandeurs, au motif "qu'il semble (...) que postérieurement les défendeurs et la brasserie se soient mis d'accord pour concrétiser cette vente; que cela ressort : - des exemplaires des documents intitulés 'engagement d'achat', non datés, mais signés par la brasserie le 24 juillet 1991 (...); - du versement d'une somme de 375.000 francs par les défendeurs à titre d'acompte;(...) qu'à ce moment, les défendeurs et la société propriétaire étaient d'accord sur la chose et sur le prix; que le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique; que cela ressort, d'une part, du contenu du document non daté et signé entre les défendeurs et la brasserie qui dispose que la vente est faite sous la condition suspensive de la signature de l'acte authentique; que ce dernier document daté du 16 décembre 1991 dispose que les acquéreurs auront la propriété à partir de cette dernière date;(...) que cela confirme que le transfert de propriété n'a pas eu lieu antérieurement", alors que l'acquéreur ne peut, aux termes de l'article 12 de la loi du 30 avril 1951, à peine de déchéance, expulser le preneur d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial que moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition; que le point de départ du délai de trois mois est l'acquisition de l'immeuble loué; que, pour l'application de cette disposition, il y a acquisition lorsque le compromis de vente est signé, indépendamment du fait que le transfert de propriété de l'immeuble est différé ou que le compromis est conclu sous une condition suspensive; que le fait que le transfert de propriété soit différé implique un terme qui n'affecte pas l'existence de la vente; que la stipulation d'une condition suspensive n'affecte pas davantage l'existence de la convention, seule l'exécution de l'obligation contractée sous cette condition étant suspendue; qu'en l'espèce, il ressort des constatations du jugement attaqué que le compromis de vente a été signé le 24 juillet 1991; que, de même, il ressort des constatations du jugement rendu dans la même cause le 14 septembre 1993 que les défendeurs ont notifié congé aux demandeurs par lettres recommandées postées le 17 janvier 1992;d'où il suit que le jugement attaqué, par les motifs qu'il contient reproduits ci-dessus, ne décide pas légalement que le congé a été notifié aux demandeurs dans le délai légal de trois mois ni, partant, que leur appel n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'examiner leur demande en dommages et intérêts : Attendu que le jugement attaqué considère sans être critiqué que, si les défendeurs et la société dont ils ont acquis le bien étaient d'accord sur la chose et le prix depuis le 24 juillet 1991, "le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique", "la vente (ayant été) faite sous la condition suspensive de la signature de (cet) acte"; Attendu que, d'une part, les juges d'appel n'ont pas décidé que le transfert de propriété aurait été différé en vertu d'un terme; Attendu que, d'autre part, à la différence du terme, la condition suspensive se caractérise par l'incertitude de l'événement dont elle dépend; Que, bien qu'elle n'affecte pas l'existence de la convention, la condition a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en est assortie; Que, dès lors, le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend; Attendu qu'en considérant que le délai prescrit à l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'a pris cours qu'à la passation de l'acte authentique, soit le 16 décembre 1991, au motif que le transfert de propriété a été différé jusqu'à cette date par l'effet d'une condition suspensive, le jugement attaqué justifie légalement sa décision que le congé donné par lettre recommandée à la poste le 17 janvier 1992 a été notifié aux demandeurs dans ce délai; Que le moyen ne peut être accueilli; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi; Condamne les demandeurs aux dépens.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Numéro : RC001L1_1 Date : 2000-01-21 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : MARCHAL Rapporteur : VERHEYDEN Min. Public : PIRETNuméro de rôle : C960313F
HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Verkoop van een verhuurd goed. - Opzegging van de koper. - Aanvang. - Art. 12, Handelshuurwet.
Wanneer in de voorlopige koopakte betreffende een verhuurd pand bedongen wordt dat de eigendomsovergang wordt opgeschort tot de dag waarop de authentieke koopakte zal worden verleden, begint de termijn waarbinnen de koper aan de huurder opzegging kan geven pas te lopen vanaf die dag. Ofschoon een opschortende voorwaarde het bestaan van de overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, niet aantast, heeft zij de opschorting van de uitvoering van de daaruit voortvloeiende verbintenis tot gevolg, zodat degene die het recht heeft de uitvoering van de voorwaardelijke verbintenis te eisen het eraan verbonden recht niet kan uitoefenen zolang de voorwaarde niet is vervuld.
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 16 april 1996 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Doornik; Over het middel : schending van de artikelen 12 van de Handelshuurwet van 30 april 1951, 1168, 1181, 1185, 1582, 1584 en 1589 van het Burgerlijk Wetboek, doordat het bestreden vonnis beslist dat de verweerders de opzegging ter kennis hebben gebracht binnen de wettelijke termijnen, dat het hoger beroep van de eisers niet gegrond is en dat er geen schadeloosstelling dient te worden toegekend aan de eisers, op grond "dat de verweerders en de brouwerij blijkbaar (...) achteraf overeengekomen zijn om aan die koop een concrete vorm te geven; dat zulks blijkt : - uit de exemplaren van de stukken 'verbintenis tot aankoop', die niet zijn gedagtekend, maar door de brouwerij zijn ondertekend op 24 juli 1991 (...); - uit de storting van een voorschot van 375.000 frank door de verweerders; (...) dat de verweerders en de vennootschap, die eigenares was, op dat tijdstip akkoord gingen over de zaak en de prijs; dat de eigendomsovergang evenwel is opgeschort tot de dag waarop de authentieke akte zou worden ondertekend; dat zulks, enerzijds, blijkt uit de inhoud van het door de verweerders en de brouwerij opgemaakte, niet gedagtekende en ondertekende stuk waarin staat dat de koop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de authentieke akte wordt ondertekend; dat blijkens laatstgenoemd stuk dat dagtekent van 16 december 1991, de kopers eigenaar zullen worden vanaf laatstgenoemde datum; (...) dat zulks bevestigt dat de eigendomsovergang niet vroeger heeft plaatsgevonden", terwijl degene die het goed verkrijgt, luidens artikel 12 van de wet van 30 april 1951, de huurder van een in handelshuur gegeven pand, op straffe van verval, slechts mag uitzetten mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging; de termijn van drie maanden begint te lopen vanaf de verkrijging van het verhuurde pand; er voor de toepassing van die bepaling sprake is van verkrijging, wanneer de voorlopige koopakte wordt ondertekend, ook al geschiedt de eigendomsovergang pas later of wordt de voorlopige koopakte opgemaakt onder een opschortende voorwaarde; het feit dat de eigendomsovergang pas later geschiedt een termijn impliceert die het bestaan zelf van de koopovereenkomst niet aantast; het bestaan van die overeenkomst evenmin in het gedrang komt wanneer een opschortende voorwaarde wordt bedongen, daar alleen de uitvoering van de onder die voorwaarde aangegane verbintenis is opgeschort; uit de vaststellingen van het bestreden vonnis te dezen blijkt dat de voorlopige koopakte is ondertekend op 24 juli 1991; uit de vaststellingen van het in dezelfde zaak op 14 september 1993 gewezen vonnis tevens blijkt dat de verweerders hun opzegging aan de eisers ter kennis hebben gebracht bij aangetekende brieven, die op 17 januari 1992 zijn verzonden; het bestreden vonnis bijgevolg op de hierboven weergegeven gronden niet wettig beslist dat de opzegging aan de eisers ter kennis is gebracht binnen de wettelijke termijn van drie maanden en derhalve evenmin dat hun hoger beroep niet gegrond is en dat er geen gronden zijn om hun vordering tot schadeloosstelling te onderzoeken : Overwegende dat het bestreden vonnis, zonder dienaangaande te worden bekritiseerd, overweegt dat de verweerders en de vennootschap waarvan zij het goed hebben verkregen, het sedert 24 juli 1991 eens waren over de zaak en de prijs, "maar dat de eigendomsovergang was opgeschort tot de dag waarop de authentieke akte zou worden ondertekend", "daar de koopovereenkomst (was) gesloten onder de opschortende voorwaarde dat (die) akte zou worden ondertekend"; Overwegende dat, enerzijds, de appèlrechters niet hebben beslist dat de eigendomsovergang was uitgesteld ten gevolge van een termijn; Overwegende dat, anderzijds, de opschortende voorwaarde, in tegenstelling tot de termijn, wordt gekenmerkt door de onzekerheid van de gebeurtenis waarvan zij afhangt; Dat de voorwaarde, ofschoon zij het bestaan van de overeenkomst niet aantast, de opschorting van de onder die voorwaarde aangegane verbintenis tot gevolg heeft; Dat, derhalve, degene die het recht heeft de uitvoering van een voorwaardelijke verbintenis te eisen dat recht niet kan uitoefenen zolang de voorwaarde niet is vervuld; Overwegende dat het bestreden vonnis, nu het beslist dat de in artikel 12 van de Handelshuurwet van 30 april 1951 bepaalde termijn pas is ingegaan vanaf het verlijden van de authentieke akte, namelijk op 16 december 1991, op grond dat de eigendomsovergang ten gevolge van een opschortende voorwaarde tot die datum was uitgesteld, de beslissing dat de bij ter post aangetekende brief op 17 januari 1992 gedane opzegging aan de eisers ter kennis is gebracht binnen die termijn, naar recht verantwoordt; Dat het middel niet kan worden aangenomen; OM DIE REDENEN, Verwerpt de voorziening; Veroordeelt de eisers in de kosten.
# posted by Leon Dochy @ 2:59 AM 
